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2022 年新上市发行的公募REITs 共有13 只，2023 年截至4 月5 日，新上市发行3 只公募REITs，目前市场共上市27 只产品，存续总市值规模967.68 亿元。从2022 年全年表现来看，REITs 表现分化，涨幅前5 名分别为鹏华深圳能源REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏北京保障房REIT，涨幅分别为38.45%、26.85%、25.97%、13.93%、13.35%；跌幅前5 名分别为华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、富国首创水务REIT、华夏中国交建高速REIT、建信中关村产业园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT，跌幅分别为-10.38%、-9.89%、-9.02%、-7.40%、-5.25%。

整体来讲，REITs 全年的表现情况已从各季度季报中有所体现，而年报当中的信息更加丰富，带有一些增量信息，本文将对年报中带来的增量信息进行分析。

2022 年全年EBITDA 完成度来看，有12 单超额完成，有8 单不及预期。2022 年年化可供分配完成情况，经审计调整后，相较四季报富国首创水务REIT、国泰君安东久新经济REIT、中金普洛斯REIT、鹏华深圳能源REIT 和中金厦门安居保障性租赁住房REIT 有所提升，而浙商沪杭甬REIT、建信中关村REIT、国泰君安临港创新产业园REIT 和红土创新深圳人才安居REIT 有所下降。按照年报数据来看，有14 单超额完成，有6 单不及预期，不及预期的为高速的5 单及博时招商蛇口产业园REIT。

具体项目经营情况方面，高速公路类REITs 通行量情况来看均有不同程度的下降，从各自口径通行量同比变动口径来看，浙商沪杭甬REIT 表现在高速类中最好，降幅3.3%；平安广州广河REIT、平安广州广河REIT 各自口径通行量同比分别下降9.69%、25.42%。生态环保类产品中，富国首创水务REIT 主要受到季节性、2022 年降水量较低以及合肥项目10 月14 日发生进水水质异常事件影响，拖累全年业绩。中航首钢绿能REIT 生活垃圾处理量有所增加，而厨余垃圾处理量有所下滑，各应收款项有效催收、有序回款。另外，首钢绿能还收到可再生能源电价附加补助10885.32万元，提供了部分项目收入，但该补助资金将于5 年后取消，届时该项目的业务结构调整有待关注。园区类REITs 受制于宏观经济增速放缓等影响，项目运营受到冲击，出租率均受到不同程度的影响而整体下滑，另外部分项目虽然采取了租金减免公告，但实际上通过减免管理费、垫资、申请补贴、业绩补偿等方式全额化解了免租对收入带来的影响。整体来讲，完成程度尚可。仓储物流类的运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类的REITs 作为2022 年新上市的REITs 类型，整体运营表现较为稳健，出租率均维持在95%以上。鹏华深圳能源REIT 项目电量及电价均超募集预测，表现较好。同时2022 年7 月11 日成立，基础设施项目财务费用、大修费用、2022 年全年固定及浮动运营管理服务费等主要成本均发生在报告期，因此本年度其他主营业务成本较高，而可分配金额较少，但仍然完成度出色，达119.89%。

从披露的持有人结构来看：1）2022 年大部分REITs 持有人中机构投资者持有份额占比提高；2）发行时流通规模越小的产品，个人投资者占比越高；3）个人投资者占比高的产品成交更为活跃；4）前十大持有人集中度均有所提高。

底层资产最新估值情况：根据2022 年末新的评估报告来看，产权类除了博时招商蛇口REIT 估值有所下降外其余产品都有所增值，特许经营权类表现分化。

风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。

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